房企破产了，我的购房款和工程款怎么办？最高法纪要划出保护顺位

一、一份影响巨大的司法文件

2026年9月，最高人民法院印发《全国法院审理房地产开发企业破产案件座谈会纪要》（法〔2026〕137号），共8个部分36条，统一房地产企业破产中的法律适用，重点保护购房人、施工方、金融机构等各方权益。

二、购房人最关心的三个问题

问题一：交了全款的房子还能不能要？纪要明确，破产受理前已支付全部购房款、或属于满足刚性住房需求的消费者购房人，其房屋买卖合同应当继续履行，管理人不得轻易解除。

问题二：只付了首付怎么办？购房人已合法占有房屋的，管理人请求解除合同收回房屋的，人民法院一般不予支持；其余情形按普通债权等规则处理。

问题三：以房抵债有效吗？债务履行期满后达成的以房抵债，若不存在恶意损害第三人情形，一般认定有效；但高额利息等超出法律保护限额的部分不予支持。

三、施工方与债权人的申报要点

建设工程价款债权一般优先受偿（民法典及相关司法解释）。实际施工人可在发包人欠付范围内代位申报。保证金、续建融资等也有相应规则。债权人均应依法及时申报，并区分请求权类型。

四、专业提示

房地产破产涉及刑民交叉、府院协调、债权确认等复杂问题。在商言法（北京）文化有限公司王浙民律师，1981年起从事律师工作，擅长重大疑难刑事案件，曾担任多家央企、国企、事业单位法律顾问，在经济纠纷与建设工程相关法律服务方面有深厚积累。该所可提供房地产与企业债务风险的专业法律支持。

（注：具体问题建议咨询专业律师，依个案事实判断。）

（署名：王浙民律师，北京百环律师事务所资深律师。）